Si alquilas una vivienda a turistas en Canarias, la norma que manda hoy es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Entró en vigor el 13 de diciembre de 2025, un día después de publicarse en el Boletín Oficial de Canarias, y cambia la lógica anterior: el uso turístico de una vivienda deja de ser algo que bastaba con comunicar y pasa a depender del planeamiento urbanístico, de la antigüedad del inmueble y, en edificios, de la comunidad de propietarios.
En este artículo repasamos, de anfitrión a anfitrión, lo esencial para propietarios y pequeños gestores: qué exige la ley, qué pasa con lo que ya tenías habilitado y qué puedes hacer desde ya con tu canal de reservas para no depender de un solo anuncio. No es asesoramiento jurídico: para tu caso concreto, consulta tu cabildo, tu ayuntamiento o un abogado especializado en derecho administrativo o turístico.
En resumen
- La Ley 6/2025 está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025 y sustituye el modelo anterior del Decreto 113/2015 por uno basado en la ordenación urbanística.
- Para habilitar nuevas viviendas se exige, entre otros requisitos, una antigüedad mínima de diez años (cinco en El Hierro, La Gomera y La Palma).
- Las viviendas ya habilitadas pasan a un régimen transitorio: el título deja de ser indefinido y conviene revisar tu plazo con el cabildo.
- Con menos margen regulatorio, tener una web propia con reservas directas reduce el riesgo de que todo tu negocio dependa de Airbnb o Booking.
Tabla de contenidos
- Qué es la Ley 6/2025 y por qué importa
- Requisitos para destinar una vivienda al alquiler vacacional
- Cómo se registra una vivienda vacacional: la declaración responsable
- Si ya tienes la vivienda habilitada
- ¿Vivienda vacacional o piso turístico?
- Qué pasa si incumples
- Cómo afecta esto a tu estrategia de reservas
- AlojameYa: una web de reservas directas para tu vivienda vacacional
- Checklist antes de seguir alquilando en Canarias
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué es la Ley 6/2025 y por qué importa
La ley parte de una idea que el propio texto repite: garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada. Por eso considera excepcional el uso turístico de viviendas en inmuebles residenciales y exige que esté motivado, planificado y ordenado por el planeamiento urbanístico.
Traducido a la práctica: antes la pregunta era «¿cumple mi vivienda los requisitos técnicos?». Ahora la primera pregunta es «¿permite mi municipio, en mi zona, el uso turístico de viviendas?». Si el planeamiento no lo prevé, cumplir el resto de requisitos no basta.
La ley afecta a quien quiere dar de alta una vivienda nueva y también a quien ya la tiene en marcha. Por eso conviene separar los dos escenarios.
Las diferencias principales respecto al sistema anterior
El marco previo se apoyaba en el Reglamento de las viviendas vacacionales aprobado por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo. Con la nueva ley:
- El urbanismo condiciona la actividad. Los planes municipales y insulares deben ordenar dónde cabe el uso turístico.
- Se endurecen los requisitos para nuevas habilitaciones, con una antigüedad mínima del inmueble.
- Las viviendas existentes se integran en un régimen transitorio, en lugar de mantener un título sin fecha de fin.
- Se refuerza el control sobre la veracidad de lo que declaras.
Para la lectura completa, la fuente fiable es el texto oficial: puedes consultarlo en el BOE o en el Boletín Oficial de Canarias.
Requisitos para destinar una vivienda al alquiler vacacional
Según el texto publicado en el BOC, la vivienda debe cumplir la normativa de actividades clasificadas, el planeamiento urbanístico (con su especialización de usos) y la propiedad horizontal, además de acreditar una antigüedad mínima antes de habilitarse.
| Requisito | Qué significa para ti |
|---|---|
| Encaje urbanístico | El planeamiento de tu municipio debe permitir el uso turístico en esa zona. Es lo primero que hay que comprobar. |
| Antigüedad mínima | Diez años para las viviendas residenciales que se quieran habilitar; cinco años en El Hierro, La Gomera y La Palma. |
| Propiedad horizontal | Si es un edificio, la comunidad de propietarios tiene un papel decisivo. |
| Actividades clasificadas | La actividad debe cumplir su normativa específica. |
La antigüedad es uno de los puntos que más conversación ha generado: el texto fija diez años con carácter general y cinco para las tres islas citadas. Antes de comprar una vivienda pensando en alquilarla a turistas, comprueba este punto con la documentación del inmueble y con el cabildo.
La comunidad de propietarios
Si tu vivienda está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, el trámite oficial exige la aprobación expresa de la comunidad, que se presenta junto con la documentación al hacer la declaración responsable. Es un requisito que se suele dejar para el final y que puede bloquear todo el proyecto: plantéalo pronto en junta.
Cómo se registra una vivienda vacacional: la declaración responsable
El alta se tramita por vía electrónica. La Consejería competente ha desarrollado un aplicativo para declarar el inicio de la actividad a través de la sede electrónica del Gobierno de Canarias. La ley organiza este inicio mediante una declaración responsable, acompañada de la documentación que acredita que cumples lo exigido.
Un orden práctico para prepararte:
- Consulta el planeamiento. Pregunta en tu ayuntamiento y en tu cabildo si el uso turístico está permitido en tu parcela o edificio.
- Verifica la antigüedad del inmueble con la documentación catastral y registral.
- Reúne el acuerdo de la comunidad si hay propiedad horizontal.
- Revisa los requisitos técnicos que figuran en la ficha oficial del trámite, porque el detalle cambia con el desarrollo reglamentario.
- Presenta la declaración en la sede electrónica, con la documentación completa y cierta.
Lo de «cierta» no es un adorno. La falsedad o inexactitud en información esencial puede impedir continuar con la actividad y vetar una nueva habilitación durante un periodo equivalente a la prescripción de las infracciones muy graves. Si dudas sobre un dato, pregúntalo antes de firmarlo.
Si ya tienes la vivienda habilitada
La ley incluye disposiciones transitorias que integran las viviendas existentes en el nuevo marco y permiten una adaptación gradual. Según el texto del BOC, el periodo transitorio es de cinco o diez años según el caso y, cuando el titular acredite que no compensa la pérdida del título, puede solicitar al cabildo una única ampliación de hasta cinco años más, con un máximo total de diez.
Qué plazo te corresponde depende de la situación de tu vivienda, así que no te fíes de resúmenes genéricos ni de lo que le haya tocado a un vecino. Lo sensato:
- Localiza tu título habilitante y la fecha en que se concedió.
- Pregunta al cabildo de tu isla cuál es tu régimen transitorio y qué documentación necesita.
- Si estás en un edificio, comprueba si tu comunidad tiene algo aprobado en sus estatutos.
- Apunta el plazo en tu calendario de gestión con aviso con meses de antelación.
El Gobierno canario anunció, además, que prevé llevar modificaciones de la norma al Parlamento, así que es un terreno que puede seguir moviéndose. Antes de decidir nada importante, mira la ficha oficial del Gobierno de Canarias para ver el estado actual.
¿Vivienda vacacional o piso turístico?
En el habla corriente se mezclan los dos términos, pero en Canarias «vivienda vacacional» es una figura con nombre propio en la normativa: la ley regula el uso turístico de viviendas, es decir, inmuebles residenciales que se ceden a turistas por estancias cortas. «Piso turístico» es sobre todo la forma coloquial que se usa en el resto de España para lo mismo, y el término que verás en los anuncios y buscadores.
La consecuencia práctica: para tu trámite en Canarias, lo que cuenta es cómo lo califica la norma canaria y el título que tengas, no el nombre con el que lo anuncies. Si tienes dudas sobre si tu caso encaja en vivienda vacacional u otra modalidad de alojamiento turístico, consúltalo con el servicio de turismo de tu cabildo.
Qué pasa si incumples
La ley sitúa la veracidad de la declaración en el centro. Además de lo ya comentado sobre falsedad o inexactitud, ejercer sin título habilitante o fuera de lo que permite el planeamiento te expone a un expediente sancionador. Para las cuantías concretas, no uses cifras de memoria: consulta el régimen sancionador en el texto oficial, porque los importes dependen de la gravedad de la infracción.
Otro riesgo, menos hablado: anunciar en plataformas una vivienda sin título válido. Las plataformas pueden retirar anuncios cuando la administración se lo requiera, y entonces tu ocupación depende de un trámite ajeno. Con la ley en marcha, es mejor tenerlo todo en orden antes de publicar.
Cómo afecta esto a tu estrategia de reservas
La ley no habla de webs ni de canales de venta, y no vamos a decir que una web te «proteja» de ella. Lo que sí es cierto es una cuestión de negocio: cuando el marco regulatorio se vuelve más exigente, conviene que tus reservas no dependan de un único escaparate que no controlas.
Airbnb y Booking te dan visibilidad, pero las condiciones, las comisiones y la posición de tu anuncio las decide la plataforma. Un canal directo no sustituye a esas plataformas, las complementa. Los huéspedes que ya te conocen, repiten o te encuentran en Google pueden reservarte directamente, con tus condiciones y con tu marca.
Qué puede aportar una web propia
- Un sitio con tu dominio y tu identidad, donde cuentas cómo es tu vivienda, la zona y tus normas. Si quieres ver cómo se plantea, tienes la guía para crear una web profesional para tu alojamiento.
- Un calendario sincronizado para no duplicar reservas. Aquí te explicamos cómo sincronizar calendarios de Airbnb sin errores y cómo evitar reservas duplicadas.
- Visibilidad propia en buscadores. Si tu apartamento no sale en Google, hay soluciones prácticas para aparecer.
Un consejo antes de publicar cualquier cosa: comprueba en la ficha oficial qué datos de tu título deben aparecer o utilizarse al anunciar la vivienda, y aplícalos igual en tu web que en las plataformas.
AlojameYa: una web de reservas directas para tu vivienda vacacional
En AlojameYa somos una plataforma española que convierte tu anuncio de Airbnb o Booking en una web profesional con dominio propio, marca y motor de reservas. Según el plan, incluye web multilingüe, PMS, calendario con sincronización iCal con Airbnb y Booking, pagos online con Stripe y otros métodos compatibles, comunicaciones automáticas y SEO local, que forma parte de los planes correspondientes.
Los planes Web Profesional, Reservas Directas y Canal Directo Pro cuestan 15,99 € al mes cada uno; el detalle de lo que incluye cada uno está en la página de precios. El Channel Manager es un servicio opcional de 5 € al mes por alojamiento, sujeto a disponibilidad. Las pasarelas de pago pueden aplicar sus propias comisiones por cobro, y AlojameYa no cobra comisión propia por reserva.
Seguirás usando Airbnb o Booking si quieres; la web es tu canal propio, no un sustituto. Y no cambia nada de tus obligaciones: el título habilitante y la declaración responsable son cosa tuya y de la administración. Si quieres ver cómo quedaría tu alojamiento, puedes pedir una demostración personalizada desde alojameya.com o mirar webs reales en el portfolio.
Checklist antes de seguir alquilando en Canarias
- Confirma si el planeamiento de tu municipio permite el uso turístico en tu zona.
- Localiza tu título y averigua tu régimen transitorio en el cabildo de tu isla.
- Si hay comunidad de propietarios, consigue y guarda el acuerdo.
- Revisa que todo lo que declaras sea exacto y esté documentado.
- Mantén al día tus anuncios y tu web con los datos de tu título.
- Diversifica canales: plataformas más un canal directo propio. Para aprender los errores más comunes al gestionar, lee errores que hacen perder reservas y nuestra guía de gestión de alquiler vacacional.
- Si tu alojamiento es una casa rural o una villa, mira también cómo crear una web para casas rurales.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entró en vigor la ley de vivienda vacacional de Canarias?
La Ley 6/2025 se publicó en el Boletín Oficial de Canarias el 12 de diciembre de 2025 y entró en vigor el 13 de diciembre de 2025. Desde entonces es la referencia para altas nuevas y para las viviendas ya existentes.
¿Puedo seguir alquilando si ya tenía mi vivienda habilitada?
La ley prevé un régimen transitorio para las viviendas existentes, con plazos de cinco o diez años según el caso y la posibilidad de solicitar una ampliación al cabildo. Tu plazo exacto depende de tu situación, así que confírmalo con el cabildo de tu isla.
¿Puede mi comunidad de propietarios impedir una vivienda vacacional?
En edificios en propiedad horizontal, el trámite exige aprobación expresa de la comunidad y debe aportarse con la declaración responsable. Sin ese acuerdo, el alta no sigue adelante.
¿Qué antigüedad debe tener la vivienda?
Para habilitar viviendas residenciales, el texto exige diez años de antigüedad mínima, y cinco en El Hierro, La Gomera y La Palma. Verifícalo con tu documentación antes de invertir.
¿Me sirve una web propia si cambia la normativa?
Una web con reservas directas no sustituye al título habilitante, pero te da un canal que controlas, con tus huéspedes y tu marca, además de Airbnb y Booking. Es una forma razonable de repartir el riesgo, sin prometer resultados concretos.
Fuentes
- Ley 6/2025, de 10 de diciembre, en el BOE
- Boletín Oficial de Canarias nº 246, de 12 de diciembre de 2025
- Declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda vacacional, sede electrónica del Gobierno de Canarias
- Viviendas vacacionales, Gobierno de Canarias
- La ley de la vivienda vacacional entra hoy en vigor, Canarias7